Menghitung Kredit Pemilikan Rumah atau KPR

Dalam artikel berikut, saya mencoba mengkalkulasi perhitungan kredit (utamanya Kredit Pemilikan Rumah), mulai dari awal penghitungan jumlah angsuran yang harus dibayarkan pertahun sampai pembayaran angsuran dan sisa kredit yang harus dibayarkan. Ini mungkin hanya berlaku di bank konvensional saja, belum tahu KPR syariah. Sarana kalkulasi dari Niaga Global@kses juga bisa digunakan.

Penghitungan Angsuran

Saat kita mengajukan kredit ke bank sejumlah N rupiah untuk periode M tahun, bank akan mengkalkulasi angsuran bulanan yang mesti dibayarkan (kita bisa minta simulasi kreditnya ke petugas). Kita juga sebenarnya bisa memperkirakan jumlah angsuran tersebut menggunakan fungsi PMT (payment) di MS excel atau openoffice calc. Jumlah angsuran bulanan ini tetap pertahun di tahun berjalan, dan bisa berubah di tahun berikutnya tergantung rate bank saat itu.

Angsuran/tahun = PMT(rate annual; periode tahun; jumlah pinjaman; 0; 0)


Dua option terakhir diisi 0. Misalnya, kita mengajukan kredit Rp. 100Jt dengan periode pembayaran sampai 10 tahun. Bunga yang berlaku saat itu 11%. Maka angsuran per tahun yang harus dibayarkan adalah PMT(11%;10;100000000;0;0) = Rp. 16.980.142,- /tahun atau Rp. 1.415.011,- /bulan
Angsuran ini fix perbulan di tahun berjalan.

Jumlah angsuran ini akan menentukan diterima atau tidaknya ajuan kredit kita. Biasanya bank mensyaratkan jumlahnya tidak lebih dari 30% pendapatan kita.

Pembayaran Angsuran

Tahun pertama sampai tahun ke-5 memang tahun-tahun terberat untuk mengangsur. Saya pernah gusar, kok sudah 1 tahun membayar angsuran KPR 1.2Jt/bulan, tapi sisa kreditnya hanya berkurang 3 juta. Disedot dulu tuh untuk bayar bunganya, pikirku, maklum KPR konvensional…. Setiap bulan memang dapat advise autodebet yang berisi interrest, prinsipil dan sisa kredit. Dan di sana terlihat, hampir 80% untuk bayar interrest selebihnya untuk prinsipil yang akan mengurangi sisa kredit. Penasaran ingin menghitung-hitung sendiri, kok bisa begitu.

Perhitungan sampai 2 tahun ada seperti dalam gambar, dengan asumsi anual rate tahun pertama 11% dan tahun kedua 11.5%. Nggak heran kan, kalau sudah 2 tahun kita membayar angsuran hampir 1.2 Jt, sisa kredit kita hanya berkurang 7 juta saja. Bunga.. oh bunga….

Ada baiknya, Anda mencoba mengira-ngira berapa balance kredit kita di bank. Simulasinya bisa didownload dalam microsoft excel dan openoffice calc (gzip). Dalam file, simulasi dilakukan hanya untuk 2 tahun pertama, tahun berikutnya silahkan isi sendiri.

Evaluasi KPR

Mas Yostefano (yosstefano@_at_@hotmail.com) membuat model cara untuk mengevaluasi properti yang akan digunakan untuk bisnis, baik ruko, kost, rukan, atau rumah dalam file excel.

Sedikit Tips

Satu tips yang mungkin bisa mempercepat pelunasan dengan memperbesar prinsipil adalah pembayaran sebagian dari sisa kredit. Jadi, kalau punya uang lebih, lunasi sebagaian sisa kredit (misalnya 10jt). Ini akan memperkecil interrest, memperbesar prinsipil dan mempercepat sisa kredit. biasanya bank mematok maksimal 2x dalam setahun, dengan minimal pembayaran 3x angsuran dan denda tertentu.